Что же такое генеральный план города?
Генеральный план - это научно обоснованный перспективный план развития города (применительно к старому городу — его реконструкции и дальнейшего развития) или любого другого населенного пункта. Основная функция генерального плана это обозначить направление развития города в общей перспективе на 25 лет. Генеральный план, как многие думают, не уточняет можно ли на конкретном участке строить дом высотой 2 этажа или 3 этажа, сколько парковочных мест должно быть в том или ином дворе, какой максимальной плотности допускается застройка конкретного участка – эти параметры, согласно Градостроительного кодекса, возложены на правила землепользования и застройки. Вообще как говорят сейчас многие урбанисты – Генплан это документ будущего, а не настоящего, этакая декларация о намерениях, впрочем, в условиях действующего законодательства и специфики распределения бюджетных средств не совсем понятно как его реализовывать. Но так сложилась практика в Ижевске, что генеральный план превращается не в план развития на 25 лет, а в документ, основной целью которого становится внести (узаконить) текущие проекты существующих инвесторов, следствием этого служит постоянная его перекройка по мере появления новых проектов. Генплан 2006 года, который должен был действовать до 2031 года, уже был существенно изменен в 2009 году, а сейчас готовится принципиально новый генплан. Также проблема разработки генплана заключается в том, что специалисты, которые его разрабатывают, находятся в другом городе и даже при том, что они регулярно выезжают в Ижевск – невозможно за короткие периоды командировок учесть все аспекты специфики города, в интересах исполнителя максимально быстрее сдать работу и получить оплату. Также ряд специалистов отмечает отсутствие внятной концепции развития – точнее она есть, но нет, например, социологических исследований, на которые она опирается. Надо признать, что в основе такого подхода к разработке генерального плана есть здравое логическое зерно – ведь фактически реализуют генеральный план инвесторы-застройщики, а не муниципальные власти и жители - в существующих бюджетных отношениях у муниципалитета финансовых возможностей для реализации генерального плана практически нет. Вот и получается что «кто девушку платит, тот ее и танцует».
Спасет ли генплан от градостроительных конфликтов.
Одной из задач, которые возлагаются на новый генплан, это предотвращение градостроительных конфликтов, которые сотрясают Ижевск последние несколько лет. Часть проблем генеральным планом решить можно, но далеко не все. Например, недавний конфликт с Буммашевской, 70, когда от двора жилого дома был отмежеван и продан участок под строительство «ТЦ Магнит» - генеральный план тут никак не поможет. Также никак не поможет новый генплан и дачникам, ведущим войну с застройщиком «Виктория-парк», который решил построить здание прямо в центре садоводческого товарищества. Между тем Общественный Градсовет Ижевска, который активно помогает жителям отстоять свои права в градостроительных конфликтах, уже несколько месяцев назад вывел необходимые меры и даже направил их в администрацию Ижевска, но судя по ответу администрация, на данном этапе, не готова решать вопрос во взаимодействии с общественностью. Вот эти меры:
1. Закрепление придомовых территорий в кадастровой карте за домами, которые их фактически используют.
В Ижевске сотни дворовых территорий в свое время оказались отмежеванными от домов. Как показала ситуация с домом по улице Буммашевской, 70, данные участки в любой момент могут быть проданы под застройку.
2. Разработка механизмов цивилизованного выкупа земли на садоогородах, в частном секторе.
Муниципалитет должен занять более активную роль и выступать посредником и гарантом в переговорах между застройщиками и собственниками земли, а также продумать механизмы ограничения начала строительных работ без выкупа примыкающих участков для благоустройства, а также подъездных путей планируемого к строительству дома.
3. Формирование новых видов жилых и общественно-деловых зон в Правилах землепользования и застройки, с более жесткими регламентами застройки.
В настоящее время в Ижевске для многоэтажного жилого строительства предусмотрен только один вид жилой зоны - Ж1, что лишает муниципалитет основного инструмента регулирования застройки. Очень многие конфликты в Ижевске возникают из-за высокой этажности и отсутствия ограничений по критерию плотности застройки в зоне Ж1. Ижевску необходимо использовать опыт соседних городов (Казань, Пермь, Екатеринбург), где количество видов жилых зон в ПЗЗ колеблется от 5 до 7. В Ижевске по документам существуют 4 вида жилых зон, но по факту одна из них (Ж4) не используется, а другая (Ж1, не имеющая ограничение по высотности), напротив, используется на непропорционально большой территории. Ижевску необходимо создавать жилые зоны с этажностью до 5 и до 9 этажей, от 3 до 5 этажей. Деловые и общественно-деловые зоны также необходимо более жестко отрегулировать в части разрешенных видов использования.
4. Инвентаризация находящихся внутри жилых кварталов земельных участков со статусом: «Земли общего пользования занятые городским озеленением», смена на данных участках зоны Ж1 на зону Р3 «Зона зеленых насаждений общего и ограниченного пользования, внутриквартального озеленения».
В генеральном плане такие небольшие пятачки, возникшие зачастую между двумя домами, никак не отражаются, зато их можно прекрасно отразить на карте градостроительного зонирования (в Правилах землепользовании и застройки).
5. Совершенствование института публичных слушаний.
В настоящее время практически все признают, что публичные слушания носят лишь формальный характер – население ими не интересуется, проекты утверждаются, несмотря на отрицательное голосование на публичных слушаниях. На муниципальном уровне можно процедуру публичных слушаний реформировать. Также Ижевску необходимо вводить практику проведения публичных слушаний на этапе эскизного проекта, когда застройщику еще не очень затратно вносить изменения в проект.
Как мы видим большинство мер по профилактике градостроительных конфликтов от общественников никак не связаны с генпланом, потому можно совершенно определенно сказать, что новый генплан не положит обещанный конец градостроительным конфликтам и даже вряд ли снизит напряжение. Кстати изменение генплана это не первая попытка региональных властей положить конец градостроительным конфликтам – полтора года назад для этой же цели часть градостроительных полномочий в Ижевске перешла на уровень республиканской власти, но ситуация от этого совсем не улучшилась, если даже не ухудшилась. Сейчас представители власти в попытках найти «крайних» раз за разом публично обвиняют общественников в том, что они разжигают конфликты и толкают людей на якобы радикальные действия. Вместе с тем никто из них не говорит о том, что на данный момент никаких механизмов решить подобные конфликты, кроме как вынести их в публичную плоскость путем пикетов, «походов к Главе», и прочих резонансных акций, не существует, как нет и внятных планов по изменению ситуации. Все «конфликтные комиссии» по градостроительным конфликтам явились результатом не писем и обращений, в активных действий жителей.
Точечная застройка – проблема в масштабах страны.
Сложно сказать, что точечная застройка это типично Ижевская проблема – скорее всего это бич всех крупных городов в нашей стране. Основная, фундаментальная, причина этой беды заключается в отсутствии у городов средств на возведение новой инфраструктуры - сетей, дорог, без которых строительство нового жилья просто невозможно, а лимит старых сетей, доставшихся в наследство от СССР, уже подходит к концу. Когда новых районов, где возможности строить нет или их недостаточно – начинают тыкать дома в уже сформированные районы – застройщики гонятся за прибылью на растущем спросе на жилье, а муниципальным чиновникам нужны показатели ввода жилья, которые проваливать нельзя. Решение этой причины очевидно – строительство новой инфраструктуры, на которое у муниципалитетов и регионов средств попросту нет и никогда, при существующем бюджетном кодексе, не появится. Вместо увеличения муниципальных бюджетов, для того чтобы в них появились средства на инфраструктуру, федеральные власти предлагают на выбор сразу несколько программ на компенсацию затрат, связанных с подведением инфраструктуры. Но по причине сложностей условий участия в этих программах, необходимостью наличия средств для проведения инфраструктуры (возмещаются они уже после строительства), то реально ситуацию со строительством инфраструктуры в городах они не меняют, проблема точечной застройки практически не решается. Из-за отсутствия средств на осуществление градостроительной политики, муниципалитет не может реализовывать комплексный подход, создавать общие для всех «правила игры», вместо этого он вынужден подстраиваться под каждого конкретного застройщика, кидаться от проекта к проекту, что, безусловно, лишает город внятной перспективы развития. Такая вот незавидная роль муниципалитета в современной России.
Клабуков Тимофей